رکود مسکن فراتر از تعدیل قیمتی
بازار مسکن ایران در حالی با رکود ممتد روبه‌روست که کاهش نرخ دلار و طلا در هفته‌های اخیر، بخشی از سرمایه‌های سرگردان را به سمت ملک هدایت کرده است.
به گزارش سایت اخبار طلا و جواهر گلدنیوز،بازار مسکن ایران در حالی با رکود ممتد روبه‌روست که کاهش نرخ دلار و طلا در هفته‌های اخیر، بخشی از سرمایه‌های سرگردان را به سمت ملک هدایت کرده است. با این حال، به باور کارشناسان، این تحرک‌ها جنبه سرمایه‌ای دارند نه مصرفی؛ زیرا افزایش ۴۵ درصدی هزینه ساخت در برابر رشد ۲۰ تا ۲۵ درصدی دستمزدها، توان خرید خانوارها را به‌شدت تحلیل برده است. در نتیجه، رکود فعلاً مهمان ماندگار بازار ملک خواهد بود.
تحلیل ساختاری بازار مسکن در پاییز ۱۴۰۴
۱. تغییر مبدأ تقاضا از ارز و طلا به ملک
خشایار باقرپور، کارشناس بازار مسکن، توضیح داد: هفته گذشته شاهد کاهش حدود ۵ درصدی نرخ ارز و ۸ تا ۹ درصدی قیمت طلا بودیم. این ثبات نسبی در دو بازار موجب شد بخشی از نقدینگی سرمایه‌گذاران به سمت بازار مسکن حرکت کند؛ بازاری که در ماه‌های پیش «جاماندگی» محسوسی نسبت به بازار‌های ارز و طلا داشت. به گفته او، طبیعی است که طی دوره‌ای سه تا پنج ماهه، بازار املاک شاهد رونق نسبی باشد، اما ماهیت این رونق نه مصرفی بلکه سرمایه‌ای است.
۲. ضعف ساختاری تقاضای مصرفی و شکاف تورمی
کارشناس یادشده تأکید کرد که خریداران مصرفی در این وضعیت استطاعت خرید واقعی ندارند. دلیل آن افزایش تورم ساخت و ساز تا حدود ۴۵ درصد و رشد محدود ۲۰ تا ۲۵ درصدی دستمزدهاست؛ شکافی که هر ماه بیشتر می‌شود و توان خرید را بیش از پیش تضعیف می‌کند. وی گفت این نابرابری پیوسته میان درآمد و هزینه ساخت، عامل اصلی رکود در بخش ساخت و ساز و معاملات مصرفی است.
۳. وضعیت دلاری قیمت مسکن و تحلیل فاصله تاریخی
باقرپور با اشاره به قیمت دلاری مسکن در پایتخت افزود: متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران حدود ۱۰۰۰ دلار است؛ رقمی که هنوز با میانگین تاریخی ۱۲۰۰ دلار فاصله دارد. با وجود این، او معتقد است طی کوتاه‌مدت، احتمال پر شدن این فاصله پایین است و افزایش شدید قیمت‌ها دور از انتظار خواهد بود.
نبود داده رسمی و پیامدهای آن بر برنامه‌ریزی اقتصادی
این کارشناس با انتقاد از نبود انتشار منظم داده‌های رسمی در بخش مسکن طی یک سال گذشته، هم‌زمان با روز آمار و برنامه‌ریزی، گفت نبود شفافیت آماری «ضربه مستقیم به بازار» وارد می‌کند. به باور او، فعالان اقتصادی با در اختیار داشتن داده‌های واقعی، قادر به برنامه‌ریزی تولید، پیش‌بینی عرضه و کنترل رکود هستند، اما سانسور آماری به کسادی تولید و افت رونق اقتصادی در بخش ساخت و ساز منتهی می‌شود.
تحلیل بخش ساخت و ساز و رکود در عرضه
در ادامه او تأکید کرد که رکود فعلی در ساخت و ساز نتیجه مستقیم «عدم نقدشوندگی محصولات ملکی» است. پروژه‌های تولیدی بدون خریدار مصرفی، به سرمایه‌های راکد بدل شده‌اند و این خود چرخه رکود را تقویت می‌کند. وی با اشاره به ارتباط میان «قیمت و درآمد» گفت: استطاعت از دو سوی محدود شده است؛ نه سطح درآمد خانوارها به‌طور محسوس افزایش یافته، نه هزینه تولید کاسته شده است. بنابراین، تعادلی در جبهه عرضه و تقاضا دیده نمی‌شود.
دیدگاه اتحادیه عمرانی و تأیید تحلیل ساختاری
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران نیز در هم‌راستایی با این تحلیل افزود: در شرایط تورمی حدود ۴۵ درصدی، نه دولت و نه بخش خصوصی توان مالی کافی برای افزایش حقوق ندارند. به همین سبب، شکاف میان قیمت ملک و درآمد خانوارها در حال گسترش کمی و کیفی است؛ شکافی که به تعبیر او، «در میان تمامی بخش‌های اقتصادی، بیشترین دامنه را در بازار مسکن دارد»، زیرا مسکن گران‌ترین کالای قابل مبادله در اقتصاد جامعه محسوب می‌شود.
نتیجه این روند، کاهش شدید قدرت خریدار مصرفی و تشدید رکود معاملاتی است — رکودی که باقرپور آن را به‌درستی «مهمان فعلاً ماندگار بازار مسکن» توصیف می‌کند.
جمع‌بندی
با توجه به نبود زمینه‌ای برای کاهش هزینه تولید یا افزایش سطح دستمزدها، انتظار خروج سریع مسکن از رکود واقع‌بینانه نیست. بازار ممکن است در کوتاه‌مدت با تحرک سرمایه‌ای محدود روبه‌رو شود، اما بنیان ضعف استطاعت خانوار در میان‌مدت و بلندمدت پابرجاست.
بازار مسکن حالا به نقطه‌ای رسیده است که حتی با ثبات نسبی نرخ ارز و طلا، رونق واقعی نیازمند اصلاح ساختاری اقتصاد خانوار و سیاست‌های دستمزدی است — امری که هنوز در چشم‌انداز سیاست‌گذاری کشور قابل رؤیت نیست.
انتهای پیام/
